Un rendement locatif ne raconte qu’une partie de l’histoire
Un bien à 6 % brut peut sembler supérieur à un autre à 5 %. Ce chiffre ignore pourtant financement, charges, vacance, impôt, effort mensuel, dette à la revente et patrimoine constitué.
Pepimo relie ces éléments pour analyser le projet au-delà du rendement affiché.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Trois niveaux de lecture répondent à des questions différentes.
Rentabilité brute
Loyer annuel ÷ coût d’acquisition × 100. Elle permet une première comparaison rapide, sans intégrer les dépenses courantes.
Rentabilité nette
Elle retire notamment taxe foncière, charges non récupérables, entretien, assurances et vacance estimée.
Rentabilité nette-nette
Elle intègre davantage de coûts, dont la fiscalité selon la situation modélisée. Le résultat reste indicatif.
Calculez le cash-flow de votre investissement immobilier
Le rendement mesure la performance par rapport au capital engagé. Le cash-flow mesure ce qu’il reste — ou ce que vous devez ajouter — chaque mois.
Tout ce qui peut influencer votre investissement locatif
Le prix et les frais d’acquisition
Prix, notaire, agence, banque, garantie et travaux composent le coût réel de départ.
L’apport et le crédit
L’apport réduit la dette mais immobilise du capital. Le taux, la durée et l’assurance modifient mensualité et coût du financement.
Les loyers et la vacance
Loyer initial, évolution annuelle, périodes sans locataire et impayés déterminent les revenus réellement encaissés.
Les charges
Taxe foncière, copropriété non récupérable, entretien, assurance PNO et garantie loyers impayés réduisent le revenu net.
La fiscalité
Location nue, régime réel ou LMNP peuvent produire des résultats différents selon les paramètres et règles modélisés.
La revente
Valeur hypothétique, frais de vente, capital restant dû et fiscalité éventuelle déterminent le patrimoine récupéré.
Exemple : investissement locatif à 200 000 €
Avec 15 000 € de frais, 20 000 € de travaux, 30 000 € d’apport, 950 € de loyer et un crédit sur 25 ans, le rendement brut n’est que le début de l’analyse.
Mesurez le loyer net, l’effort mensuel, la fiscalité, la dette et le patrimoine récupérable à l’horizon choisi.
Ne comparez pas uniquement deux rendements bruts
Un bien A à 180 000 € et 6,2 % brut peut perdre son avantage face à un bien B à 220 000 € et 5,5 % lorsque travaux, charges, vacance, financement, fiscalité et revente sont alignés.
Testez plusieurs scénarios sur le même investissement
Dupliquez une simulation puis modifiez un seul paramètre pour comprendre son impact.
Analysez l’évolution année après année
Suivez les revenus encaissés, l’effort financier, la diminution de la dette et le bilan du scénario jusqu’à l’horizon choisi.
Simulez fiscalité, vacance et revente
Micro-foncier, régime réel ou LMNP : les règles peuvent évoluer et chaque résultat dépend de votre situation. Testez aussi plusieurs niveaux de vacance et de valeur future.
Les simulations Pepimo ne remplacent pas l’analyse d’un professionnel pour votre situation personnelle.
Rendement ou patrimoine : regardez les deux
Les loyers, charges, impôts et remboursements produisent des flux pendant la détention. En parallèle, chaque remboursement de capital réduit la dette et peut contribuer au patrimoine net.
Flux mensuel
Revenus moins charges, fiscalité et financement.
Cash-flow et effort d’épargneValeur dans le temps
Valeur du bien moins dette et frais de sortie.
Patrimoine net récupérableÀ qui s’adresse ce simulateur ?
- Premier investissement
- Comprendre les mécanismes avant de faire une offre.
- Investisseur particulier
- Analyser plusieurs opportunités avec une méthode cohérente.
- Propriétaire bailleur
- Simuler loyers, charges, fiscalité et résultat.
- Immeuble de rapport
- Gérer et analyser plusieurs lots dans un même projet.
Pourquoi utiliser Pepimo pour votre investissement locatif ?
Acquisition, travaux, prêts, loyers, vacance, charges, fiscalité, rendement, cash-flow, revente et patrimoine restent réunis et comparables.
- Rendements brut, net et net-net
- Cash-flow et effort d’épargne
- Fiscalité modélisée
- Revente et patrimoine
- Scénarios comparables