LMNP réel : amortissements et réintégration à la revente
Le LMNP réel déduit charges et intérêts comme le régime réel foncier, plus l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux ; ces amortissements sont réintégrés au prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente (loi de finances 2025).
Ce qui est déductible
En plus des charges et intérêts d'emprunt déjà déductibles en régime réel foncier, le LMNP réel permet d'amortir :
- Le bien lui-même (hors quote-part du terrain, non amortissable — 15 % par défaut), sur 30 ans
- Les travaux immobilisés, sur 15 ans
- Le mobilier, sur 7 ans
Un déficit qui ne s'impute pas sur le revenu global
Contrairement au réel foncier, un déficit LMNP (bénéfices industriels et commerciaux) ne peut jamais s'imputer sur le revenu global : il est uniquement reportable sur les revenus BIC des dix années suivantes.
Réintégration des amortissements à la revente (2025)
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la détention (bâti, mobilier, travaux) viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente — ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable par rapport à une location nue. Pepimo intègre cette réintégration dans le calcul de revente d'un bien en LMNP réel.
C'est un arbitrage à connaître : l'économie d'impôt réalisée chaque année sur les loyers via l'amortissement est en partie reprise à la revente, mais rarement en totalité — la fiscalité de la plus-value bénéficie par ailleurs des abattements pour durée de détention.