Comment fonctionne le régime micro-foncier ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts d'une location nue, sans possibilité de déduire les charges réelles ni de générer un déficit reportable.
Le principe
En micro-foncier, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts perçus, censé couvrir l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, travaux, copropriété…). Les 70 % restants s'ajoutent au revenu imposable au taux marginal d'imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux.
Contrairement au régime réel, l'abattement est appliqué qu'il y ait ou non des charges réelles supérieures : aucun déficit n'est possible, et aucun report d'une année sur l'autre.
Quand est-il avantageux ?
Le micro-foncier est intéressant lorsque les charges réelles (intérêts d'emprunt compris) sont faibles par rapport aux loyers — typiquement un bien sans crédit ou avec peu de travaux. Dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts, le régime réel devient généralement plus avantageux.
Plafond d'éligibilité
Le micro-foncier n'est applicable que si les revenus fonciers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €, tous biens en location nue confondus. Au-delà, le régime réel s'applique obligatoirement.