Comment fonctionne le régime réel foncier ?
Le régime réel déduit les charges effectives (intérêts d'emprunt, travaux, copropriété, taxe foncière…) des loyers bruts ; un déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour une rénovation de passoire énergétique), le surplus étant reporté sur les loyers futurs.
Les charges déductibles
Contrairement au micro-foncier, le régime réel déduit les charges effectivement supportées :
- Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
- Charges de copropriété, taxe foncière, entretien, assurance propriétaire non occupant
- Travaux d'entretien et de réparation, étalés sur 15 ans dans Pepimo
Le mécanisme du déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit lié aux intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : il est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le déficit provenant des autres charges (hors intérêts) est en revanche imputable sur le revenu global, dans la limite d'un plafond annuel de 10 700 € (doublé à 21 400 € pour une rénovation qui fait sortir le bien du statut de passoire énergétique — voir l'article dédié). Au-delà du plafond, l'excédent est reporté sur les revenus fonciers futurs, comme pour les intérêts.
Quand le résultat redevient positif
Une fois le déficit reporté épuisé, l'impôt est calculé normalement : loyers moins charges de l'année, imposés au TMI plus prélèvements sociaux.