Comment est calculé l'impôt sur la plus-value immobilière ?
La plus-value imposable bénéficie d'abattements croissants selon la durée de détention (exonération totale d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans), avec une surtaxe additionnelle au-delà de 50 000 € de plus-value.
Résidence principale : exonération
La revente d'une résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, sauf si le bien est en réalité traité comme un investissement locatif dans la simulation.
Le calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente net des frais d'agence de revente, et le prix d'acquisition (prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence à l'achat + travaux). Les frais bancaires (garantie, dossier) ne sont pas déductibles de la plus-value : ce ne sont pas des frais d'acquisition au sens fiscal. En LMNP réel, les amortissements déduits pendant la détention diminuent ce prix d'acquisition (voir l'article dédié).
Abattements pour durée de détention
Deux abattements distincts s'appliquent, l'un pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'autre pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :
- Impôt sur le revenu : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année → exonération totale à partir de 22 ans de détention
- Prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 1,6 % la 22ᵉ année, puis 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année → exonération totale à partir de 30 ans
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe additionnelle (2 à 6 %, avec lissage) s'applique à la part de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu qui dépasse 50 000 €.